Hak Sahipliği Süreci ve Haklarınız: Kimler, Nasıl Yararlanır?

Kentsel dönüşüm sürecinde "hak sahibi" olmak, hem belirli korumalardan yararlanmak hem de belirli sorumluluklar üstlenmek anlamına gelir. Hak sahibi kimdir, hangi haklara sahipsiniz ve karar sürecine katılmazsanız ne olur — bu soruları güncel mevzuata göre sırasıyla yanıtlıyoruz.

Hak Sahibi Kimdir?

Hak sahibi, riskli yapı veya riskli alan kapsamına giren bir taşınmazın tapuda kayıtlı malikidir. Bağımsız bölüm (daire, işyeri) sahibi olan herkes, sahip olduğu pay oranında hak sahibidir. Birden fazla bağımsız bölümü olan bir kişinin oy gücü, bağımsız bölüm sayısından değil, toplam arsa payından doğar.

Veraset henüz tapuya işlenmemişse, önalım veya tapu iptal davası devam ediyorsa ya da arsa payının düzeltilmesi talep edilmişse, karar günündeki gerçek mülkiyet ve sicil durumu ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur — bu tür durumlarda bir hukuk danışmanına başvurmanızı öneririz.

Malik, Kiracı, Sınırlı Ayni Hak Sahibi, Mirasçı: Kim Ne Anlama Gelir?

Süreçte karşınıza çıkan sıfatlar birbirine karıştırılabiliyor; her biri farklı hak ve sorumluluk taşır:

• Malik: Taşınmazın tapuda kayıtlı sahibidir. Hak sahipliğinin temelini oluşturur — karar sürecine arsa payı oranında oy kullanır, sözleşme imzalar, yeni yapıdan pay alır.
• Kiracı: Taşınmazı malikten kiralayarak kullanan kişidir. Kiracı tapuda kayıtlı olmadığı için karar sürecine oy hakkıyla katılmaz ve mülkiyet hakkı doğurmaz; ancak tahliye sürecinde bazı desteklerden (örneğin kira yardımı, şartlara bağlı olarak) yararlanabilir — detaylar için kira yardımı rehberimize bakabilirsiniz.
• Sınırlı ayni hak sahibi: Taşınmaz üzerinde malik olmasa da tapuya işlenmiş bir hakka (örneğin intifa/oturma hakkı, ipotek gibi) sahip kişidir. Bu hakların kentsel dönüşüm sürecindeki karşılığı hakkın türüne göre değişir; kendi durumunuzu netleştirmek için tapu kaydınızı ve gerekirse bir hukuk danışmanını esas almanız önerilir.
• Mirasçı: Malik vefat ettiğinde veraset yoluyla haklara sahip olan kişidir. Veraset intikali tapuya henüz işlenmemişse, mirasçıların karar sürecindeki durumu (kimin oy kullanacağı, imza yetkisi gibi) ayrıca netleştirilmesi gereken bir konudur — bu durumdaysanız süreç başlamadan önce veraset işlemlerinizi tamamlamanız veya bir hukuk danışmanına başvurmanız önerilir.

Bu ayrımı netleştirmek önemlidir, çünkü yalnızca malikler (ve tapuya işlenmiş mirasçılar) karar sürecinde oy kullanabilir; kiracılar ve çoğu sınırlı ayni hak sahibi bu sürece doğrudan taraf değildir.

Hisseli Tapuda Hak Sahipliği

Taşınmazınız size değil, birden fazla kişiye ortak aitse (paylı mülkiyet, miras vb.), hak sahipliğiniz ve oy gücünüz kendi hisse oranınıza göre hesaplanır. Hisseli tapularda başvurunun kim tarafından yapılabileceğini, paydaşlar anlaşamazsa hangi yolların izlendiğini ve konut/iş yeri farklarını hisseli tapularda kentsel dönüşüm rehberimizde örnek bir senaryo üzerinden detaylı anlatıyoruz.

Hangi Haklara Sahipsiniz?

Kentsel dönüşüm sürecine giren hak sahiplerine tanınan başlıca haklar:

• Kira yardımı — Tahliye sonrası geçici konut kirası desteği (şartlar ve güncel tutarlar için ayrı rehberimize bakabilirsiniz)
• Vergi ve harç muafiyetleri — Tapu, noter ve bazı işlemlerde
• Faizsiz/düşük faizli kredi desteği — Ek ödeme gerektiren durumlarda
• Yeni yapıdan pay alma hakkı — Sürece anlaşarak katılan hak sahipleri, yeni binadan arsa payları oranında bağımsız bölüm sahibi olur
• Rayiç bedelden az olmama güvencesi — Payınızın satışı söz konusu olursa (aşağıda detaylı), bedel piyasa değerinin altında olamaz

Hak – Belge – Başvuru Kurumu Özet Tablosu

Yukarıdaki hakların her biri farklı bir kurum ve belge setiyle ilişkilidir. Genel bir özet aşağıda; her başvurunun güncel koşullarını ilgili kurumdan teyit etmenizi öneririz:

Karar Sürecine Nasıl Katılırsınız?

Bina ölçeğindeki kararlar (güçlendirme mi yıkım mı, hangi yüklenici ile çalışılacağı gibi), paydaşların salt çoğunluğu — yani toplam arsa payının yarısından fazlası — ile alınır. Bu, 9 Kasım 2023'ten beri geçerli bir kural; eskiden aranan 2/3 çoğunluk artık geçerli değil. Salt çoğunluk kararının nasıl hesaplandığını ve olası anlaşmazlık senaryolarını bu rehberde detaylı bulabilirsiniz.

Karar toplantıya çağrı, tebligat ve tutanak gibi usul şartlarına bağlıdır — 4 Şubat 2026'da yürürlüğe giren yönetmelik değişikliğiyle bu usuller daha da netleştirildi.

Karara Katılmazsanız Ne Olur?

Bu, hak sahiplerinin en çok merak ettiği ve en çok yanlış bilinen konulardan biri. Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikler için süreç şöyle işler:

1. Karar ve teklif, katılmayan maliklere resmi olarak bildirilir
2. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi değerlendirip cevap vermeniz gerekir
3. Kabul etmezseniz, arsa payınız rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırma usulüyle çoğunluğu oluşturan diğer paydaşlara satılır
4. Bazı durumlarda, uygun görülürse yeni yapıdan konut/işyeri alma hakkınız da olabilir

Resmi Kaynak: Karara katılmayan malikin payının rayiç bedelle satışı süreci, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın Riskli Yapı Süreci sayfasında resmi olarak açıklanmaktadır.

Yani sürece tamamen "hayır" deme hakkınız pratikte sınırlıdır — çoğunluk karar aldıktan sonra, tek seçeneğiniz genellikle "kabul et" veya "payını rayiç bedelle sat" arasında olur. Arsa payı oranlarının karar gücünü nasıl belirlediğine dair örnek hesaplamalar için yukarıda bağlantısını verdiğimiz salt çoğunluk rehberimize bakabilirsiniz.

Üç Farklı Örnek Hak Sahibi Senaryosu

(Aşağıdaki üç senaryo tamamen kurgusaldır ve isimsizdir; gerçek bir kişi veya olayla ilgisi yoktur — yalnızca farklı hak sahibi türlerinin süreçte nasıl bir yol izleyebileceğini örneklemek içindir.)

Senaryo 1 — Malik: Bir malik, dairesinin tek sahibidir ve karar toplantısında arsa payı oranında oy kullanır. Bina için salt çoğunluk sağlanıp karar alındığında, malik teklifi kabul eder ve yeni binadan arsa payı oranında bağımsız bölüm sahibi olur.

Senaryo 2 — Kiracı: Bir kiracı, oturduğu dairede kentsel dönüşüm kararı alındığını öğrenir. Kiracı karar sürecine oy hakkıyla katılamaz, ancak tahliye sürecinde kira yardımı başvurusu yapmayı değerlendirebilir — başvuru şartlarını ilgili rehberden kontrol eder.

Senaryo 3 — Mirasçı: Bir malik vefat eder ve birden fazla mirasçı kalır; veraset intikali tapuya henüz işlenmemiştir. Mirasçılar, karar sürecine katılabilmek için önce veraset işlemlerini tamamlar veya bir hukuk danışmanından yol haritası alır; bu adım tamamlanmadan sürece taraf olma konusunda belirsizlik yaşanabilir.

Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

• Sözleşmeyi dikkatlice inceleyin: Müteahhitle imzalanacak sözleşme (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), teslim süresi, teminat, ceza koşulları gibi kritik maddeler içerir
• Teminat mekanizmalarını sorun: İnşaatın yarım kalması riskine karşı hangi teminatların (banka teminat mektubu vb.) sunulduğunu netleştirin
• Güncel mevzuatı takip edin: 6306 sayılı Kanun ve yönetmeliği sık güncelleniyor (son değişiklikler: kanunda 19 Aralık 2025, yönetmelikte 4 Şubat 2026) — sürecinizin hangi kurallara tabi olduğunu güncel tutun

Şimdi Ne Yapmalısınız

• İlk kontrol edilecek: Tapu kaydınızdaki sıfatınız (malik, hisseli malik, mirasçı) ve arsa payı oranınız.
• Toplanacak belgeler: Tapu senedi, kimlik, varsa veraset ilamı.
• Başvurulacak/danışılacak: Hisseli tapu veya miras durumunuz varsa bir hukuk danışmanı; kira yardımı için e-Devlet veya İl Müdürlüğü.
• Dikkat edilecek: Karara katılmama durumunda 15 günlük süreyi kaçırmayın.
• Sonraki rehber: Hisseli tapularda kentsel dönüşüm süreci veya salt çoğunluk kararının nasıl hesaplandığı rehberlerimizi inceleyebilirsiniz.