Kentsel Dönüşümde %50+1 Nasıl Hesaplanır? Arsa Payı, Karar ve Anlaşmazlıklar

Kentsel dönüşümde bir binanın dönüşüm sürecine girebilmesi için tüm maliklerin oybirliğiyle anlaşması gerekmez. 9 Kasım 2023 tarihli değişiklikle, karar eşiği 2/3 çoğunluktan %50+1 salt çoğunluğa indirildi. Bu, hak sahiplerinin arsa payı üzerinden hesaplanan yarısından bir fazlasının dönüşüm kararına onay vermesi yeterli olduğu anlamına gelir — malik sayısının yarısından fazlası değil.

Bu rehberde salt çoğunluğun arsa payı bazında nasıl hesaplandığını üç somut örnekle gösteriyor, karar sürecinin usulünü, karara katılmayan malikin payına ne olacağını ve itiraz haklarını tek bir yerde topluyoruz.

%50+1 Kuralı (Salt Çoğunluk) Tam Olarak Ne Anlama Gelir?

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı veya riskli alan olarak tespit edilmiş bir binada dönüşüm kararı (yıkım, güçlendirme, yeniden yapım, müteahhit seçimi gibi) alınırken uygulanan çoğunluk kuralı, 9 Kasım 2023'te değişti:

• Eski kural: Maliklerin 2/3 çoğunluğunun (arsa payı üzerinden) onayı gerekiyordu.
• Yeni kural: Maliklerin salt çoğunluğunun, yani %50+1'inin (yine arsa payı üzerinden) onayı yeterli.

Bu değişiklik, azınlıkta kalan az sayıda malikin tüm binanın dönüşüm sürecini yıllarca bloke edebilmesinin önüne geçmek amacıyla yapıldı. Kural, hem riskli yapı hem de riskli alan kapsamındaki binalar için aynı şekilde uygulanır.

Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır? Arsa Payı mı, Malik Sayısı mı?

Burası en sık karıştırılan noktadır: %50+1, malik/kat sayısının yarısı değil, arsa payının yarısıdır. Tapuda her bağımsız bölümün (daire, dükkan vb.) belirli bir arsa payı vardır ve bu paylar genellikle büyüklüğe, kata, cepheye göre farklılık gösterir. Dönüşüm kararı oylanırken her malikin oyu, malik sayısı olarak değil, sahip olduğu arsa payı oranında ağırlıklandırılır.

Bu yüzden az sayıda malik, arsa paylarının toplamı yeterince büyükse tek başına salt çoğunluğu sağlayabilir; tersine, çok sayıda malik bir araya gelse bile arsa payları küçükse salt çoğunluğa ulaşamayabilir. Aşağıdaki üç örnek bu farkı somut rakamlarla gösteriyor.

3 Örnek Hesaplama

Aşağıdaki üç senaryo tamamen kurgusaldır ve yalnızca hesaplama mantığını göstermek için soyut pay/yüzde rakamları kullanır; gerçek bir bina veya gerçek TL değeri içermez.

Senaryo 1: Tüm Arsa Payları Eşit Olan 10 Daireli Bina

Binada 10 daire var ve tapuda her dairenin arsa payı eşit, yani her biri toplam arsa payının %10'una sahip.

• Toplam arsa payı: 100 birim (her daire 10 birim)
• Salt çoğunluk eşiği: 100 birimin yarısından fazlası → 50 birimin üzeri, yani en az 51 birim
• Bu durumda 51 birime ulaşmak için en az 6 dairenin (6 × 10 = 60 birim) onayı gerekir

Arsa payları eşit olduğu için burada sonuç, malik sayısıyla hesaplanan basit çoğunlukla (10 dairenin yarısından fazlası = en az 6 malik) aynı çıkar. Payların eşit dağıldığı binalarda arsa payı hesabı ile malik sayısı hesabı çoğunlukla örtüşür.

Senaryo 2: Daire Sayısı Aynı, Ama Arsa Payları Farklı

Yine 10 daireli bir bina düşünelim; ancak bu kez üst kat ve köşe dairelerin arsa payı, alt kat dairelerine göre daha yüksek olsun (örneğin manzara, teras veya metrekare farkı nedeniyle):

• 4 üst kat/köşe dairesi: her biri 13 birim arsa payına sahip → 4 × 13 = 52 birim
• 6 alt kat/orta daire: her biri 8 birim arsa payına sahip → 6 × 8 = 48 birim
• Toplam arsa payı: 52 + 48 = 100 birim

Bu senaryoda, sadece 4 üst kat/köşe dairesinin (52 birim) onayı, 100 birimlik toplamın %50+1'ini aşarak tek başına salt çoğunluğu sağlar — geri kalan 6 malik (yani maliklerin çoğunluğu, sayı olarak) onaylamasa bile karar geçerli olur. Burada arsa payı bazlı çoğunluk hesabı ile malik sayısı bazlı hesap birbirinden tamamen farklı sonuç verir: malik sayısına göre çoğunluk (6/10) bu 4 dairede yok, ama arsa payına göre salt çoğunluk (52/100) var.

Senaryo 3: Dükkan ve Dairelerin Karışık Olduğu Bina

Zemin katında dükkanları, üst katlarında daireleri olan bir bina düşünelim. Dükkanların arsa payı, genellikle daha geniş alan ve zemin kat konumu nedeniyle dairelerden farklı (bu örnekte daha yüksek) belirlenmiş olsun:

• 3 dükkan: her biri 15 birim arsa payına sahip → 3 × 15 = 45 birim
• 8 daire: her biri 6,875 birim arsa payına sahip → 8 × 6,875 = 55 birim
• Toplam arsa payı: 45 + 55 = 100 birim

Bu senaryoda salt çoğunluğu (en az 51 birim) sağlamak için tek başına ne 3 dükkan (45 birim) ne de tek başına birkaç daire yeterli olur; örneğin 3 dükkan + en az 1 daire (45 + 6,875 = 51,875 birim) bir araya gelirse salt çoğunluk sağlanmış olur. Alternatif olarak 8 dairenin tamamı (55 birim) dükkanlar olmadan da salt çoğunluğu tek başına sağlayabilir. Karma kullanımlı binalarda dükkan ve daire arsa paylarının farklı belirlenmiş olması, hangi malik gruplarının bir araya gelerek çoğunluğu oluşturabileceğini doğrudan etkiler.

Önemli: Yukarıdaki üç senaryodaki tüm sayılar kurgusaldır ve yalnızca hesaplama mantığını göstermek içindir. Kendi binanızdaki gerçek arsa payı oranlarını tapu kayıtlarınızdan veya yönetim planınızdan teyit etmeniz gerekir.

Kendi binanızın arsa payı dağılımı için bu hesaplamayı yapmak isterseniz, Salt Çoğunluk Hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz — bağımsız bölüm sayınızı ve arsa paylarını girip hangi bölümlerin "evet" dediğini işaretleyerek eşiğin sağlanıp sağlanmadığını anında görebilirsiniz.

Karar Süreci ve Usul: Toplantı, Tebligat, Ek-12 Formu

Salt çoğunluk kararı, rastgele değil belirli bir usule göre alınır. 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle bu usul daha da netleşti:

• Toplantı zorunluluğu: Dönüşüm kararı, maliklerin katıldığı bir toplantıda görüşülüp oylanmalıdır; toplantının usulüne uygun yapıldığının belgelenmesi önemlidir.
• Tebligat usulleri: Toplantıya katılamayan veya karara itiraz eden maliklere resmi tebligat yapılması gerekir. Tebligat şu yollarla yapılabilir:
  • Muhtarlık ilanı: 15 gün süreyle muhtarlıkta ilan edilir.
  • Noter kanalıyla tebligat
  • e-Devlet üzerinden elektronik tebligat
• Ek-12 formu: Karar sürecinde kullanılan resmi bildirim/tebligat formu; malike yapılan bildirimin içeriği ve tarihi bu formla belgelenir.

Bu usul adımlarının eksiksiz uygulanması, sonradan çıkabilecek "bana usulüne uygun bildirim yapılmadı" itirazlarının önüne geçmek açısından kritik önemdedir.

Resmi Kaynak: Bu süreç, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın Riskli Yapı Süreci sayfasında resmi olarak açıklanmaktadır.

Karara Katılmazsanız Ne Olur?

Salt çoğunluk sağlandığında, karara katılmayan veya karşı çıkan malikin payı otomatik olarak yok saymaz — kanunda belirli bir satış ve tazminat mekanizması işletilir:

1. Bildirim ve 15 günlük süre: Salt çoğunlukla alınan karar ve teklif, katılmayan maliklere bildirilir. Malikin bu teklifi 15 gün içinde incelemesi ve kabul etmesi gerekir — bu, süreci reddetme değil, teklifi değerlendirme süresidir. Teklif bu süre içinde incelenmez veya kabul edilmezse, arsa payı açık artırmayla satışa çıkarılır.
2. Rayiç bedel tespiti: Malikin payının değeri, Müdürlük veya İdare bünyesinde oluşturulan, biri başkan ikisi üye olmak üzere en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu tarafından tespit edilir.
3. Satış sırası: Süre sonunda hâlâ anlaşma sağlanamazsa, malikin payı belirli bir öncelik sırasına göre satışa çıkarılır:
   1. Önce diğer paydaşlara (karara katılan malikler) satış teklif edilir.
   2. Paydaşlar almazsa, idareye veya TOKİ'ye devir söz konusu olabilir.
   3. Riskli yapılarda, bu aşamalardan sonuç alınamazsa 3. şahıslara açık artırma yoluyla satış yapılabilir.
4. %10 teminat şartı: Açık artırmanın ilk aşaması yalnızca mevcut paydaşlara açıktır; sonraki ihalelerde 3. kişiler ancak %10 nakit teminat yatırarak katılabilir.

Bu mekanizma, karara katılmayan malikin mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldırmaz; payının rayiç bedeli üzerinden tasfiye edilmesini sağlar.

İtiraz ve Dava Hakları

Karara katılmayan veya sürecin usulüne uygun işlemediğini düşünen malikin başvurabileceği birkaç ayrı hukuki yol vardır:

• 30 günlük idari dava süresi: Salt çoğunluk kararına veya satış işlemine karşı idari yargıda dava açma süresi, işlemin tebliğinden itibaren 30 gündür.
• Rayiç bedele itiraz: Bedel Tespiti Komisyonunun belirlediği bedelin düşük olduğu düşünülüyorsa, bu bedele ayrıca itiraz edilebilir.
• Riskli yapı tespitine itiraz — farklı bir yol: Salt çoğunluk kararına itiraz ile riskli yapı tespitinin kendisine itiraz birbirinden farklı süreçlerdir. Riskli yapı tespitine itiraz, binanın riskli olup olmadığına dair teknik rapora yöneliktir ve ayrı bir başvuru ve süreç gerektirir; salt çoğunluk kararına itiraz ise dönüşüm kararının alınma usulüne veya payın satışına yöneliktir. Bir malik, duruma göre bu iki yoldan birini veya ikisini birden kullanabilir.

Boş Parsellerin Tevhidi

Dönüşüm sürecinde bazı durumlarda boş (üzerinde yapı bulunmayan) parsellerin, dönüşüme giren parsellerle tevhit edilmesi (birleştirilmesi) gündeme gelebilir. Tevhit, ifraz gibi işlemler de dahil olmak üzere, yeni uygulamanın gerektirdiği tüm işlemler salt çoğunluk kararıyla yapılabilir — ayrıca oybirliği aranmaz.